Giá nhà tăng không đơn thuần do Cung – Cầu
PV: Theo ông, đâu là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng mạnh trong những năm gần đây?
CEO Nguyễn Quang Huy: Giá nhà tại Việt Nam tăng nhanh không chỉ là kết quả của mất cân đối cung – cầu, mà còn bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân sâu xa, trong đó có thể chia thành 5 nhóm chính:
Thứ nhất, do cung – cầu mất cân bằng nghiêm trọng. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM liên tục đón làn sóng dân số cơ học tăng mạnh, tạo áp lực rất lớn lên nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý lại hạn chế do quá trình pháp lý triển khai dự án kéo dài, gây ra đình trệ.
Thứ hai, là quy trình pháp lý phức tạp dẫn đến chi phí đội lên. Việc triển khai một dự án bất động sản phải trải qua nhiều bước chồng chéo, từ lập quy hoạch, chọn chủ đầu tư đến cấp phép, nghiệm thu, phê duyệt bán hàng… Mỗi sự điều chỉnh, dù nhỏ, cũng có thể kéo dài toàn bộ tiến độ thêm vài năm, khiến chi phí tài chính, quản trị tăng cao, buộc chủ đầu tư nâng giá bán để bù đắp.
Thứ ba, do chi phí đầu vào tăng, như giá đất tăng do đấu giá, đền bù và kỳ vọng thị trường. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công sau đại dịch cũng leo thang. Đồng thời, lãi suất cho vay và siết tín dụng càng khiến bài toán tài chính của chủ đầu tư trở nên khó khăn hơn.
Thứ tư, do đầu cơ và kỳ vọng tăng giá phi lý. Tâm lý “đất không bao giờ lỗ” khiến nhiều người đổ tiền đầu cơ, tạo nên những cơn sốt giá ở nhiều khu vực. Một số nhóm lợi ích còn tận dụng truyền thông để “tạo sóng” và thao túng thị trường dẫn đến giá nhà tăng mạnh trong những năm gần đây.
Chuyên gia Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính Ngân hàng thuộc Đại học Nguyễn Trãi.
Và cuối cùng, do cấu trúc thị trường thiên lệch. Các doanh nghiệp phần lớn chỉ tập trung vào nhà cao cấp, nghỉ dưỡng – nơi lợi nhuận cao. Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền bị “bỏ ngỏ” do biên lợi nhuận thấp và quy trình phức tạp, khiến giá trung bình toàn thị trường bị đẩy lên cao.
PV: Theo ông, thị trường bất động sản hiện nay có phản ánh đúng giá trị thực không?
CEO Nguyễn Quang Huy: Thực tế hiện nay cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam, xét trên bình diện chung, vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Mức giá nhà đất, đặc biệt là ở các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh hoặc được quảng bá là “có tiềm năng phát triển”, thường cao hơn nhiều lần so với giá trị sử dụng thực tế. Điều này tạo nên một khoảng cách lớn giữa nhu cầu thật và khả năng tiếp cận của người dân.
Tâm lý “mua để chờ tăng giá” đã ăn sâu trong hành vi của nhiều nhà đầu tư, cả chuyên nghiệp lẫn không chuyên. Việc coi bất động sản là kênh giữ tài sản an toàn khiến dòng tiền đổ vào đất nền, nhà phố mà không hướng đến khai thác sử dụng thực sự. Điều này tạo nên những “làn sóng” đầu cơ cục bộ, đẩy giá lên cao chỉ trong thời gian ngắn, vượt xa giá trị thực mà khu vực đó có thể tạo ra về mặt tiện ích sống, hạ tầng hay tiềm năng kinh tế.
Phần lớn giao dịch bất động sản hiện nay vẫn dựa vào tin đồn, cảm tính hoặc giá do môi giới tự đẩy lên, thiếu cơ sở so sánh chính xác. Người dân không có công cụ để kiểm chứng giá trị thật của sản phẩm. Trong nhiều trường hợp, giá được công bố và giá giao dịch thực tế chênh nhau đáng kể, tạo ra tâm lý mù mờ, dễ bị dẫn dắt bởi hiệu ứng đám đông và truyền thông không kiểm chứng.
Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có một hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản được vận hành hiệu quả, có tính cập nhật và minh bạch. Việc thiếu hụt dữ liệu làm cản trở công tác phân tích, dự báo và kiểm soát thị trường. Cơ quan quản lý vì thiếu thông tin nền tảng nên cũng gặp khó trong việc đưa ra chính sách điều tiết phù hợp, còn người dân và doanh nghiệp thì không có cơ sở tin cậy để ra quyết định đầu tư hay mua bán.
PV: Vậy theo ông, giải pháp nào giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn?
CEO Nguyễn Quang Huy: Để giải quyết vấn đề giá nhà cao và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở hợp lý, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo thông qua một loạt các biện pháp toàn diện.
Thứ nhất, cần thiết phải giải quyết những vướng mắc pháp lý hiện hành. Điều này bao gồm việc cập nhật và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đảm bảo tính đồng bộ và minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án. Đồng thời, việc phân cấp quyền hạn cho địa phương trong phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh dự án sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.
Thứ hai, Nhà nước cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà cho thuê dài hạn. Các biện pháp hỗ trợ như ưu đãi tín dụng, đất đai và thuế nên được áp dụng cho các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình một triệu căn hộ nhà ở xã hội cũng đóng vai trò quan trọng. Đồng thời, cần khuyến khích mô hình phát triển nhà cho thuê dài hạn, học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia như Hàn Quốc và Singapore, thông qua các chính sách hỗ trợ và kiểm soát giá thuê.
Thứ ba, việc ứng dụng mạnh mẽ chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo (AI) trong việc minh bạch hóa thị trường là vô cùng quan trọng. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, đồng bộ từ trung ương đến địa phương, cùng với việc ứng dụng AI và Big Data để phân tích và công bố thông tin thị trường theo thời gian thực sẽ giúp người dân và nhà đầu tư tiếp cận thông tin chính xác, đáng tin cậy, từ đó giảm thiểu rủi ro và hạn chế đầu cơ.
Cùng với đó, cần điều tiết thị trường một cách thông minh, linh hoạt và có tầm nhìn dài hạn. Việc tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, cân đối cung cầu và kiểm soát rủi ro tín dụng là cần thiết. Đồng thời, cần thiết lập cơ chế phối hợp giữa các bộ ngành liên quan để cùng điều tiết thị trường dựa trên các chỉ số kinh tế và dữ liệu thực tế.
Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản, giúp người dân tiếp cận nhà ở phù hợp hơn, ổn định cuộc sống và góp phần vào sự phát triển kinh tế – xã hội bền vững của đất nước.
Tâm lý “đất không bao giờ lỗ” khiến nhiều người đổ tiền đầu cơ, tạo nên những cơn sốt giá ở nhiều khu vực (Ảnh: Đình Khương).
Tư duy tài sản đang thay đổi trong giới trẻ
PV: Theo ông, vì sao ngày càng nhiều người, đặc biệt là người trẻ, chọn thuê nhà dài hạn thay vì mua?
CEO Nguyễn Quang Huy: Xu hướng thuê nhà dài hạn, đặc biệt trong giới trẻ, đang ngày càng phổ biến và trở thành một lựa chọn chiến lược trong bối cảnh kinh tế – xã hội đô thị hiện đại. Quyết định này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, có thể được phân tích dựa trên bốn trụ cột chính: tài chính, văn hóa, cơ hội sống và hạ tầng đô thị.
Thứ nhất, khía cạnh tài chính đóng vai trò then chốt. Giá nhà đất tại các đô thị lớn tăng trưởng vượt xa thu nhập của người lao động trẻ, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn. Cụ thể, giá nhà tăng đều 10- 15% mỗi năm, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 5- 6%. Chỉ số PIR (tỷ lệ giá nhà/thu nhập) ở các thành phố lớn đã lên đến 20- 25 lần, gấp 3- 4 lần ngưỡng an toàn.
Bên cạnh đó, Việc sở hữu nhà hiện nay đồng nghĩa với việc chấp nhận vay nợ ngân hàng hàng chục năm, sống thắt lưng buộc bụng, và gánh thêm áp lực tài chính khổng lồ trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy bất định. Trong khi đó, thuê nhà giúp người trẻ chủ động dòng tiền, linh hoạt di chuyển, giảm rủi ro, và thậm chí dành phần ngân sách còn lại để đầu tư sinh lời vào lĩnh vực khác như chứng khoán, khởi nghiệp, học tập nâng cao.
Thứ hai, sự chuyển dịch trong tư duy sống hướng tới trải nghiệm và chất lượng cuộc sống: Sau đại dịch COVID-19, một cú hích nhận thức đã xảy ra khi người trẻ không còn sống theo mô hình truyền thống “mua nhà – ổn định – về hưu”, mà thay vào đó là trải nghiệm – tự do – tận hưởng hiện tại.
Quan điểm sống mới ưu tiên sự linh hoạt, sức khỏe tinh thần, cân bằng công việc và cuộc sống thay vì áp lực sở hữu vật chất. Thuê nhà trở thành lối sống mở, phù hợp với nhịp sống hiện đại và thị trường lao động toàn cầu hóa.
Thứ ba, cơ hội sống được mở rộng nhờ vào sự phát triển của hạ tầng đô thị. Mạng lưới giao thông công cộng, đường vành đai và cao tốc kết nối đô thị – vệ tinh giúp người trẻ có thể thuê nhà ở xa trung tâm mà vẫn dễ dàng tiếp cận việc làm, giáo dục và các dịch vụ tiện ích.
Và cuối cùng, sự phát triển của thị trường cho thuê nhà với nhiều mô hình chuyên nghiệp, phong phú và dễ tiếp cận, cùng với sự hỗ trợ của công nghệ, đã tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê nhà. Các nền tảng PropTech cung cấp thông tin minh bạch và dữ liệu theo thời gian thực, giúp người thuê đưa ra quyết định thông minh hơn.
PV: Tâm lý “phải sở hữu nhà” có còn phổ biến trong bối cảnh hiện nay không thưa ông?
CEO Nguyễn Quang Huy: Tâm lý “phải sở hữu nhà” vốn ăn sâu vào văn hóa Á Đông, và dù vẫn còn ảnh hưởng đến thế hệ trung niên, quan niệm này đang dần thay đổi trong tư duy của giới trẻ Việt Nam, được thúc đẩy bởi bối cảnh kinh tế hiện tại.
Thế hệ đi trước, sinh trước năm 1970, thường xem nhà là biểu tượng của thành công và sự ổn định, là tài sản để lại cho con cháu. Tuy nhiên, chính họ cũng chứng kiến gánh nặng tài chính từ các khoản vay mua nhà, và bắt đầu thấu hiểu tư duy thuê nhà của thế hệ sau.
Đối với giới trẻ, nhà không còn là mục tiêu bắt buộc mà là một lựa chọn trong việc quản lý tài chính và nâng cao chất lượng cuộc sống. Họ ưu tiên đa dạng hóa tài sản, đầu tư vào bản thân và trải nghiệm, thay vì tập trung vào việc mua nhà. Khái niệm “sở hữu” đang dần được thay thế bằng “tiếp cận, tận hưởng, tối ưu hóa,” phản ánh sự phát triển của nền kinh tế chia sẻ và tư duy tiêu dùng mới.
Thực tế, giá nhà đất đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân đô thị, khiến việc sở hữu nhà trở nên xa vời. Thuê nhà trở thành giải pháp thực dụng, hợp lý, tối ưu hóa chi phí, trải nghiệm và cơ hội tài chính.
Do đó, Nhà nước và doanh nghiệp cần thay đổi tư duy, tập trung phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn, ổn định, với các hợp đồng pháp lý rõ ràng và dịch vụ tốt. Đặc biệt, cần khuyến khích tư nhân đầu tư vào căn hộ cho thuê, cải thiện hệ sinh thái nhà ở như một dịch vụ, thay vì chỉ là một tài sản đầu cơ.
Xin cảm ơn ông!
Đình Khương
Theo kinhtexaydung.petrotimes.vn Copy